根據《中共江西省委辦公廳江西省人民政府辦公廳關于印發＜江西省農村宅基地制度改革試點和規范管理行動方案（2022-2024年）〉的通知》（贛辦發〔2022〕12號）、《關于開展農房風貌管控、農房和村莊建設現代化試點工作的通知》（贛建村〔2022〕3號）（靖辦字〔2022〕39號）等相關文件精神，為了進一步規范我鎮農村宅基地審批管理，進一步健全長效監管、農房帶圖審批、按圖施工、依圖驗收工作機制，以規范農村建房管理助推鄉村振興“十個一”“八個有”建設為目標，結合我鎮實際，制定本實施方案。

一、工作目標

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的十九大和十九屆歷次全會精神，切實加強農民建房管理，以“一戶一宅”為總原則，嚴格落實農民建房風貌管控，規范農民建房審批管理，強化農民建房執法監管，建立健全農民建房長效監管機制。

二、基本原則

（一）堅持“聯審制度”。農村村民住宅用地，由村組初審，鎮人民政府審核批準。宅基地審批管理應按深化“放管服”改革要求，重心下移按照完善基層治理體系要求，建立一個窗口受理，多部門內部聯動集中辦公的宅基地建房聯審聯辦制度，一站式為群眾提供便捷高效服務。

（二） 堅持“一戶一宅”。嚴格落實“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，非村集體經濟組織成員不得申請建房，農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準異地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的不予批準。

（三） 堅持“符合規劃”。農村村民新建住宅必須符合村莊規劃，不得占用永久基本農田和生態保護紅線，盡量使用原有的宅基地和村內儲備地。涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用手續，涉及占用耕地的，應依法落實耕地占補平衡。不符合規劃要求的，不得批準建房。編制的村莊規劃應當合理安排宅基地，改善農民居住環境和條件。

（四） 堅持“帶圖審批”。農村村民在申請建房時，需選定縣住建部門提供的農民建房通用圖集，按照圖集進行施工；對于不選用農民建房通用圖集的，農戶需自行提供房屋設計方案（含農房平面圖、外立面效果圖、建筑結構圖等），應按縣農房風貌規劃設計要求進行規劃設計；農戶未選用圖集或自行提供房屋設計方案不符合風貌管控要求的，不予辦理建房審批手續。對于在建房施工過程中擅自改變農房風貌的，要做到“及時發現、及時制止”，并依法依規進行處理。我鎮農民建房風貌原則上為白墻灰瓦。

三、工作內容

（一）規范審批流程

宅基地申請審批按以下程序辦理：

1. 農戶申請。符合宅基地申請資格條件的農戶，以戶為單位向組集體提出宅基地建房申請，并提供相關材料：①申請人的身份證及戶口簿；②選定縣住建部門提供的農民建房通用圖集，或提供符合風貌管控要求的設計方案（含農房平面圖、外立面效果圖、建筑結構圖等）；③填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》；④簽署《農村宅基地使用承諾書》。

2. 村組審查。對農戶宅基地申請事項，村民小組會同村民建房理事會召開村民小組會議討論，并公示討論結果。公示期滿無異議的，由村民小組組長簽署意見，連同村民小組會議記錄等材料交村民委員會。村民委員會應在5個工作日內完成審查，并由村民委員會主任簽署意見報鎮政府。

3. 鎮審批。鎮政府受理窗口收到村集體提交申請資料后，由鎮政府建房管理領導小組進行審核審查。審核通過的，在申請人所在村集體范圍內進行公示，公示不少于7天，公示期滿無異議的，由鎮政府主要負責同志簽字核準，審批通過后方可核發《鄉村建設規劃許可證》及《農村宅基地建房批準書》，并每月匯總一次報縣農業農村局、自然資源局、住建局備案。

4. 施工放線?！多l村建設規劃許可證》、《農村宅基地批準書》發放之日，由村支部書記（或負責人）、鎮規劃所、自然資源所等部門按批準用地和規劃許可進行實地丈量批放宅基地，確定具體建房位置，對村民建房現場釘樁、放線，樹立“農民建房公示牌”。

5. 安全施工。放線之日，由鎮規劃所及自然資源所負責再次告知建房戶建筑安全指南及其他注意事項。村民建房應當選擇具有相應資質的建筑施工企業或者相應技能的農村建筑工匠施工，在施工中要采取安全施工措施并簽訂安全生產責任承諾書。鼓勵村民委托具有相關資質的第三方機構對住房施工進行監理。有條件的村民可自主選擇購買工傷保險。

6. 竣工驗收。村民建房完工后，應當及時向鎮政府申請竣工驗收。宅基地批準后兩年內未建房的，原用地批準書失效。鎮政府自收到申請之日起7日內，應當安排工作人員實地核查規劃、用地要求、風貌管控等履行情況，履行到位依法完成驗收手續，在《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》提出驗收意見。驗收中，鎮政府建房管理領導小組按照鄉村建設規劃許可證留檔的圖紙進行驗收，除驗收農房占地、層數、高度等內容外，還應對農房外立面效果進行驗收。驗收合格的，在“竣工平面簡圖”一欄中標注“經驗收，與審批方案一致”，并將建成后照片列入檔案資料。驗收不合格的，由農戶按照規定進行整改，合格后方可辦理不動產登記。

7. 確權發證。農房竣工驗收合格后，建房村民應依法向縣級不動產登記部門申請辦理不動產登記，核發不動產權證書。

（二）嚴格執法監管

1. 現場監管。各村掛點領導及支部書記（負責人）要嚴格落實“申請審查到場、批準后丈量批放到場、基礎澆筑到場、住宅建設過程核查到場”的“四到場”服務，鎮政府建房管理領導小組要進一步明確到場人員，做好到場人員臺賬、到場人員要在臺賬上簽字。同時要進一步加強農房建設全程監管，發現有違規行為的，應及時制止并責令改正。

2. 重點管控。對農房改造、新農村建設、秀美鄉村建設等政府投資或社會投資的集中連片、整體搬遷的農村建房重點區域，設計規劃方案要報縣相關部門審核。

3. 建立齊抓共管機制。健全“黨委領導、政府負責，公眾參與，部門協同，上下聯動”的管理體制，由鎮綜合執法大隊負責全鎮農民建房執法工作，村、組是農民建房管理的責任主體，要切實履行主體責任和法定職責，條管部門要各司其職，共同遏制違法占地建房行為，規范農民建房秩序。鄉鎮人民政府和國土管理部門是農民建房規劃和用地管理的行政主管部門，村委會要切實加強對農民建房管控和用地監督，對農村村民建房占用基本農田的要堅決拆除，對農村村民建房占用耕地且不符合仁首鎮土地總體規劃和《村莊建設規劃》原則上進行拆除，對農村村民未批先建、少批多建、超層超高建房以及違規建圍墻等其他違法建筑部分要堅決制止。公安、林業、水利、供電、供水等部門要加大對農民建房涉及占用林地和水利設施、公路、高壓線路等控制范圍的監管力度，供電、供水部門不得為違法建房戶通電、通水。各村必須建立月報表制度，指定專人每月按時向鎮農民建房領導小組辦公室上報建房情況，并附圖片，無則報無。設立有獎舉報渠道，舉報電話：0795－4716179。

4. 嚴格考核評優，杜絕無序違法現象。嚴格執行村級村鎮規劃及國土管理目標考核，按照“屬地原則”明確村支書（負責人）為本村農民建房第一責任人。村支部書記（負責人）必須密切掌握村民建房動態，村級巡查員對轄區內違法用地、違法建設負有第一時間發現、上報、制止的責任。未及時發現、上報、制止的，被鎮綜合執法大隊督查到的，依據下列情形進行處罰和追責。

①占用基本農田或占用非規劃區內的耕地建房，處罰村級3萬元，村年終農民建房考核一律按最低檔評分。

②本村轄區內農民建房，未批先建、少批多建、超高超大、違規建圍墻，第一次處罰村級5000元，第二次處罰1萬元，年度內被處罰兩次及以上的村在村級年終考核此項工作一律按最低檔評分。對于村級巡查中發現的問題并主動整改，且整改到位未造成任何影響的免于處罰。

③在農民建房工作中存在疏于管理、優親厚友、索拿卡要、監管不力等失職失責現像的黨員干部，由鎮紀委嚴肅追責問責。

四、保障措施

（一） 加強組織領導。成立仁首鎮規范農村住房建設管理領導小組，由鎮政府主要負責同志任組長，分管領導及其他所有副科級班子成員任副組長,各村工作組長、鎮綜合執法大隊、鎮規劃所、自然資源所、農業農村辦、供電所負責人及村支部書記（負責人）為成員。負責村民建房的組織審批規劃、監管和拆違控違工作。領導小組下設辦公室，由規劃辦主任兼任辦公室主任，負責日常工作。各村要切實提高政治站位,將農村宅基地審批農民建房長效監管工作列為重點工作，常抓不懈。要健全組織機構，實施掛點領導、支部書記親自抓、分管負責同志具體抓的良好局面。各村是農民建房審批及實施監管的責任主體，要分片包干、明確責任、強化措施，切實加強農民建房全程監管，做好發現問題、及時處置,將問題解決在萌芽狀態。

（二） 加強政策宣傳。堅持在農村基層黨組織的帶領推動下,積極發揮村民理事會作用，通過廣播、電視、微信等媒體，不斷營造宣傳氛圍，調動農民群眾自主參與農民建房長效監管強化農房風貌管控工作的主觀能動性，同時加強對農民建房通用圖集的宣傳，提高群眾對通用圖集的知曉率。

（三） 加強統籌協調。農村宅基地改革和管理工作事關廣大農民權益。各村及相關各部門要增強責任意識、協作意識，形成工作合力，全面加強農房風貌管控工作，建立健全農民建房長效監管機制。

（四） 加強督查巡查。鎮政府建房管理領導小組牽頭加大對農民建房長效監管強化農房風貌管控工作的督查力度，建立健全“每月一巡查、每月一通報”工作機制，對督查發現問題的，及時下發督辦函，并報送鎮主要領導。

附件：靖安縣新建農房風貌管控設計規劃要求（試行）

靖安縣新建農房風貌管控設計規劃要求（試行）

一、選址管控

（一）選址應符合所在地城鄉規劃，且不破壞村莊原有的鄉村聚落空間體系。

（二）選址應符合村莊規劃的要求，優先利用存量建設用地、村內空閑地，盡量避免占用耕地，禁止占用基本農田和生態紅線。

（三）新建農房時要避開地質斷裂帶等自然災害易發地段，嚴禁切坡建房。

（四）宜選擇通風良好的地段，避開風口和窩風地段。

（五）與其他產生有害因素場所之間的衛生防護距離，應符合有關的工業企業防護距離衛生標準和環境電磁波衛生標準要求。

（六）新建農房應避開具有開采價值的礦區，高壓輸電線路和地下管線所穿越的地段。不能占壓地下管線，并應與各類電力線路保持安全距離。

二、退讓管控

（一）農房建筑退讓國道邊溝外緣距離不應小于25米；退讓省道邊溝外緣距離不應小于20米;退讓縣道邊溝外緣距離不應小于15米，退讓鄉村道路邊溝外緣距離不應小于5米。山區農民建房，受地形限制達不到上述退讓標準，符合村莊規劃的，由縣路長辦牽頭組織相關部門現場核定。

（二）農房建筑位于河、湖岸線旁的，須退讓至河湖水庫等水域管理范圍線外：河流無堤段的須退讓不少于5米且在歷史最高洪水線外、有堤段的不小于20米；水庫庫區岸線退讓至校核洪水線外、水庫大壩退讓距離不小于30-50米（其中小型水庫30米、中型50米）；退讓水渠岸線距離不應小于5米。

三、體量管控

（一）農民建房的占地面積不應超過120平方，總建筑面積不應超過350平方。

（二）農民建房的建筑層數不應超過3層，建筑檐口高度不應大于10米。

四、外觀管控

（一）建筑設計應與農村自然生態環境和諧共生，建筑風格須尊重當地建筑風貌、地方特色，避免不同風格互相摻雜。在兼顧經濟型、可實施性的基礎上全面展現當地鄉土文化特色。

（二）建筑墻面推薦使用真石漆，色彩宜采用米白色等淺色系為主色調，窗戶的玻璃外框及空調格柵顏色采用灰色系。

（三）建筑屋頂可采取平坡結合的方式，平頂部分不能超過屋頂總面積的三分之一，剩余部分應采用坡屋面，坡屋面檐口起坡處的高度不得高于60厘米，室內高于2.2米的部分不超過屋面投影面積的三分之一，屋面顏色宜采用青灰色，與自然融為一體。

（四）位于道路沿線的農房鼓勵在沿道路一側建設綠籬或柵欄形式的庭院圍墻，寬度與農房面寬一致，圍墻高度不應超過1米，庭院不得占用耕地。

（五）位于傳統村落控制區內、地方特色建筑群周邊和歷史建筑周邊新建農房，其外觀、色彩、高度及建筑風貌應與已有建筑保持協調。

（六）位于景區沿線和集鎮規劃區范圍內的新建農房，應與景區和集鎮的風格相協調。

五、布局管控

（一）農房的布局應充分尊重當地自然環境和地域特色，建筑朝向以尊重現狀、自然規律和滿足建筑使用要求為原則，根據不同地域村莊在現狀肌理、整體朝向、巷道空間、傳統文化以及風俗習慣等方面的差異，綜合確定建筑朝向。

（二）為集約節約利用土地，鼓勵支持農房以雙拼、聯排形式建設，但單排不宜超過4棟，聯排農房的相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距不應小于6米，南北向外墻的間距不應小于6米，并滿足日照、采光等其他間距要求。

（三）在傳統建筑群和具有歷史價值的單棟建筑或構建旁新建農房的，應遵循傳統風貌建筑保護規劃相關要求，保證5米以上間距，并滿足日照、采光等其他間距要求。