1.背景依據

允許農村集體經營性建設用地入市，是新修正《中華人民共和國土地管理法》一個重大突破，新修訂《中華人民共和國土地管理法實施條例》對相關規定又進行了細化，主要目的是建立城鄉統一的建設用地市場，實現農村集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價。當然，也是為了增加村集體的財產性收入，讓利于民，形象說法是：關小一扇門，打開一扇窗。今后除了商品房住宅項目，工業、商業等經營性用途，包括保障性租賃性住房，都可以依法使用農村集體經營性建設用地，重點是鼓勵鄉村重點產業和項目使用農村集體經營性建設用地。

2016年全國33個試點縣，江西確定鷹潭市余江區為試點；2022年11月23日《中共中央辦公廳國務院辦公廳印發<關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見>的通知》(廳字〔2022〕34號》)；2023年3月1日《自然資源部辦公廳關于印發<深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案>的通知》(自然資辦函〔2023〕364號）將靖安縣列為全國試點縣。

2.關鍵詞解釋

農村集體經營性建設用地入市，是指農村集體經濟組織或依法經委托授權的實施主體以土地所有者身份通過公開的土地有形市場，依法將集體經營性建設用地使用權在一定年期內以出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式交由其他單位或者個人使用，由土地使用者向所有權人支付土地出讓價款或租金，并以書面合同約定與土地使用者權利義務的行為。

入市土地增值收益，是指農村集體經營性建設用地入市環節入市收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益，以及再轉讓環節的再轉讓收入扣除取得成本和土地開發支出后的凈收益。

土地增值收益調節金，是指按照建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市原則，在農村集體經營性建設用地入市及再轉讓環節，對土地增值收益收取的資金。

3.有關農村集體經營性建設用地入市問答

問題一：為什么要入市？

答：農村集體經營性建設用地入市，一是優化土地供應方式需要，集體土地入市是對完善國有土地供應方式的一種補充，可在一定程度上解決土地資源單一的問題。二是解決農民收入問題。農村集體經營性建設用地入市由村集體組織為“出讓方”，與受讓方簽訂合同，交易所得大部分收益留給村集體，可以使得農民集體收入明顯提升，更大程度上激活農村土地資源要素，促進城鄉融合發展和鄉村振興，實現共同富裕。

問題二：哪類土地可入市？

①“集體”土地，確保權屬清晰，完成集體土地所有權確權登記，無產權糾紛。

②“經營性”土地，這個經營性包含兩層含義，一是土地用途，可以是工業、倉儲、商業、旅游、娛樂、綜合、其他等經營性用途，但國家從民生角度考慮，補充保障性租賃住房也可以采取入市方式，但不得用于商品住宅、別墅、公寓、私人會館等經營性房地產開發；二是經營性用途是規劃用途，而不是現狀用途，也就是說的要符合國土空間規劃或者村莊規劃規定。“宅基地”不得入市，此舉仍是從民生角度考慮，要保障每個人有所居，不能讓農民沒了住處。

③“建設用地”，指的地類為存量建設用地，從數據庫里對應的基本上可認定為“二調”、“三調”都是建設用地的地類。“二調”為建設用地，“三調”為設施農用地、臨時用地的，視同為存量建設用地；不能通過辦理農轉用新增建設用地入市。

問題三：誰來組織入市？

農村集體經濟組織或者村民委員會依法取得法人資格的，可以作為入市的實施主體實施入市，入市內容須經集體經濟組織的村民大會或村民代表大會表決通過。

問題四：入市條件是什么？

同時滿足辦法規定條件的農村集體建設用地，方可按程序申請入市。且入市地塊需具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發建設條件，也即“凈地”入市，入市主體可自行或委托土地儲備機構、其他機構對擬入市的農村集體經營性建設用地進行拆遷安置、場地平整、基礎設施建設，開展宗地勘測定界等工作；納入土地年度供應計劃，意思政府綜合考慮市域土地利用、社會發展情況，從宏觀角度，統籌安排集體土地入市規模、時序，兼顧土地征收開發，做到穩妥、有序、公平、合理。  

4.主要內容

《靖安縣農村集體經營性建設用地入市試點管理辦法（試行）》共有十章五十九條，對靖安縣農村集體經營性建設用地入市范圍和條件、入市主體和方式、入市流程、入市收益分配以及監管等方面進行了具體的闡述。

《靖安縣農村集體經營性建設用地入市增值收益調節金征收管理暫行辦法（試行）》共有九章二十四條，對靖安縣農村集體經營性建設用地入市土地增值收益調節金征收和使用行為從征收主體、征收范圍、征收標準、征收方式等方面進行了具體的闡述。

《靖安縣農村集體經營性建設用地入市村民自治指導意見（試行）》共有五章十七條，對靖安縣農村集體經營性建設用地入市工作的村民自治決策機制、收益管理分配機制以及管理監督機制等方面進行了具體的闡述。

5.重要舉措

建立四方協同監管機制，規范交易流程。制定農村集體經營性建設用地入市監管制度，堅持出讓（租）方、受讓（租）方、土地所在鄉（鎮）政府及縣自然資源局四方主體全過程聯合監督，擬出讓（租）土地須經村民代表會議同意，并在本集體經濟組織內部公示無異議后上報鄉（鎮）政府，由縣自然資源局審核后方可開展交易，接受受讓（租）方監督，土地成交后，在《集體經營性建設用地使用權出讓合同》的基礎上，簽訂《集體經營性建設用地使用權出讓監管協議》，保障了市場交易主體權利。

建立多元利益分配機制，確保收益共享。結合區域、用途、級差等因素，科學確定調節金提取比例為集體經營性建設用地出讓金（租金、土地作價價款）總額的10%至20%，調節金按照縣、鄉鎮4：6的比例進行分配，調節金要統籌用于發展壯大鄉村集體經濟，補齊農村基礎設施公共管理和公用設施短板，確保集體、企業及農民的利益有效平衡。

6.后續工作考慮

出臺靖安縣農村集體經營性建設用地入市試點工作的相關配套政策，為前期推動入市準備工作，中期有序高效推動入市實施工作，以及后期入市土地的監管提供制度保障和支持。

解讀單位：靖安縣自然資源局

電話：0795-4662402